Guide SCPI

SCPI européenne

Le marché des SCPI se développe plutôt bien en France. Les sociétés de gestion sont nombreuses à se concurrencer. Certaines se tournent vers des actifs à l’étranger.

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    Définition SCPI

    Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?

    De base, une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une plateforme faisant appel à l’épargne public pour investir dans des parcs immobiliers de grande envergure. En règle générale, le capital récolté auprès des investisseurs est utilisé pour acquérir des immeubles situés en France.

    Cependant, une SCPI européenne est quelque peu différente sur certains points. En effet, les sociétés de gestion qui en assurent l’administration misent plutôt sur des biens implantés dans des pays voisins.

    Qu’est-ce qu’une SCPI européenne 
    SCPI européenne - définition SCPI
    Investissement SCPI

    Dans quel type de SCPI investir ?

    Les SCPI peuvent être réparties en trois principales catégories distinctes. Les investisseurs ont intérêt à les connaître pour affiner leur stratégie de placement selon leurs réels objectifs.

    La SCPI de rendement

    La SCPI de rendement est sans doute le type de SCPI le plus prisé. Les fonds récoltés à travers les achats de parts de SCPI de rendement vont servir à acquérir des immeubles à fort potentiel de rendement (souvent des bâtiments à usage professionnel). Cela permet ainsi de générer des niveaux de loyers élevés pour pouvoir offrir une rentabilité maximum.

    La SCPI fiscale

    Certains contribuables se retrouvent avec un taux d’imposition globale trop élevé. Pour pouvoir réduire leur assiette taxable, ils peuvent miser sur des SCPI qui se basent sur des dispositifs de défiscalisation. On peut notamment citer la loi Pinel, Malraux ou le principe de Déficit Foncier. Leur investissement leur apportera ainsi des réductions d’impôt importantes.

    La SCPI de plus-value

    Comme son nom l’indique, une SCPI de plus-value a pour but de maximiser surtout les bénéfices à la revente de parts. Pour cela, les investisseurs pourront compter sur un levier patrimonial très pertinent, le démembrement. Ils acquièrent d’abord la nue-propriété à prix décoté et au bout de quelques années, ils peuvent réaliser une revente à pleine valeur.

    SCPI françaises VS SCPI européennes

    Le débat fait actuellement rage entre les investisseurs qui défendent les SCPI classiques qui restent dans l’Hexagone et ceux qui préfèrent s’exporter. En effet, malgré un mode de fonctionnement identique à quelques détails près, les deux types de véhicules de placement font chacun valoir leurs atouts. Néanmoins, de nombreux contribuables sont lassés de l’importante pression fiscale que l’administration française fait peser sur eux. Les SCPI s’érigent alors en alternative toujours rentable, mais qui permet de payer moins d’impôts. Cependant, il faudra faire attention aux multiples risques que représente un investissement à l’étranger. Les deux solutions ont chacune leurs avantages et inconvénients.

    Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?

    Les SCPI européennes ont plusieurs atouts indéniables à ne pas manquer. Tout d’abord, le marché de l’immobilier tertiaire n’est pas uniquement intéressant en France. Ce type d’actif bénéficie d’un fort potentiel locatif dans toutes les grandes agglomérations d’Europe. Par ailleurs, s’ouvrir à d’autres horizons permet de profiter du dynamisme de certaines villes, jouissant de plus d’attractivité que celles de l’Hexagone. En outre, c’est avant tout une question de fiscalité. Les revenus locatifs sont normalement imposés selon les règles appliquées par le pays d’implantation du bien. De quoi profiter des taux très bas de l’impôt des voisins de la France, où les prélèvements sociaux n’existent d’ailleurs pas.

    La fiscalité applicable aux SCPI Européennes

    Cette question de la fiscalité constitue réellement une force pour les SCPI européennes. En effet, les revenus locatifs générés par un bien situé à l’étranger ne seront pas taxés de la même manière que les loyers gagnés en France. Plusieurs nations de l’Union européenne ont conclu des conventions afin d’éviter que les investisseurs ne soient doublement imposés. Des possibilités peuvent alors se présenter selon les pays concernés.

    Pour des actifs situés en Allemagne, en Italie ou encore en Espagne, c’est le régime de crédit d’impôt qui s’applique. De manière générale, la facture de redevance du contribuable sera considérablement allégée. On évoque ici un taux qui peut descendre jusqu’à 5,88 % pour un couple.

    D’un autre côté, les dividendes issus d’actifs se trouvant aux Pays-Bas, en Irlande, au Portugal, etc., on parle plutôt de régime d’exonération. Le mode de calcul se fait alors en deux temps. Les loyers taxables sont d’abord pris en compte dans le calcul de l’impôt sur les revenus globaux. Le taux obtenu sera ensuite appliqué dans un deuxième calcul, sans considérer les dividendes gagnés via la SCPI européenne. Dans tous les cas, cette fiscalité sera toujours plus avantageuse par rapport à celle des SCPI 100 % basées en France.

    Gestion SCPI

    Les frais des SCPI

    Investir en SCPI ne consiste pas seulement à acheter des parts. Les épargnants doivent s’attendre à s’acquitter de certaines obligations :

    Les frais de souscription

    Contrairement à ce que l’on pourrait croire, ils ne sont pas payés au moment d’entrer dans la SCPI, mais plutôt lorsque l’investisseur veut en sortir par une revente de ses actifs. En moyenne, il faudra se délester de 8 à 12 % du prix de la part. Cet argent servira aux sociétés de gestion à faire la prospection de nouveaux associés ou à engager des experts pour identifier les meilleures opportunités du marché de l’immobilier.

    Les frais de gestion

    Ils sont prélevés sur les loyers générés par la location des immeubles de la SCPI. Les dividendes que les investisseurs reçoivent ont donc déjà été amputés de ces frais afin de pouvoir s’acquitter de la taxe foncière, réaliser les entretiens, organiser les assemblées générales, payer les primes d’assurances, etc.